ЗАЩИТА ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ

Представление интересов и защита прав участников долевого строительства в судах общей юрисдикции, арбитражных судах по делам:

  • о расторжении договора участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах и возврате уплаченных денежных средств;
  • о расторжении предварительных договоров купли-продажи квартиры и возврате уплаченных денежных средств;
  • о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры;
  • о расторжении договора купли-продажи векселя, равного по сумме стоимости строящейся квартиры, возврате денежных средств;
  • о расторжении договора долевого участия в строительстве и возврате уплаченных денежных средств;
  • о признании недействительным договора долевого участия в строительстве или отдельных его отдельных положений;
  • о понуждении заключить договор, о понуждении зарегистрировать договор, совершить иные действия;
  • о взыскании денежных средств (штрафных санкций, расходов, компенсации морального вреда) вследствие нарушения Застройщиком условий договора;
  • о соразмерном уменьшении стоимости недвижимого имущества вследствие передачи имущества ненадлежащего качества;
  • о банкротстве Застройщика;
  • о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры;
  • о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

Проблематика приобретения строящегося жилья была актуальной для граждан во все времена существования данного вида правоотношений. В условиях кризиса риски добросовестных граждан удваиваются, по причине финансовой нестабильности компаний-застройщиков, банков и прочих организаций, тесно связанных с долевым строительством.

Уголовные дела, банкротства, постоянные просрочки сдачи объектов – суровая реальность, которая может коснуться каждого дольщика, который непредусмотрительно заключит сделку по приобретению строящегося жилья.


ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Наиболее распространенным способом вложения денежных средств в строящееся жилье является приобретение квартир путем заключения договора долевого участия (далее - ДДУ) в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). Причина такой популярности содержится в тексте Закона № 214-ФЗ:

  • государственная регистрация договора долевого участия (исключает двойную продажу застройщиком одного и того же объекта недвижимости);
  • застройщик обязан предъявлять заинтересованным лицам разрешения на строительство, а также документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, отведенный для строительства жилого дома;
  • застройщик обязан публиковать в общем доступе проектные декларации на строительные проекты (в том случае, если использует рекламу для продажи объектов недвижимости);
  • Законом № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика обеспечивать исполнение своих обязанностей по договору поручительством, либо залогом земли;
  • застройщик обязан страховать свою ответственность за выполнение обязательств перед дольщиками;
  • обязательные гарантийные сроки на качество построенной квартиры (5 лет на квартиру, 3 года на инженерное оборудование);
  • обязанность застройщика целевым образом расходовать денежные средства прямо предусмотрена Законом № 214-ФЗ.

Однако гарантии, предоставленные гражданам Законом № 214-ФЗ, не могут обеспечить 100% получение дольщиком того результата от инвестиций, на который они рассчитывают, когда вносят свои денежные средства на счет банка/застройщика. Перед подписания ДДУ необходимо в обязательном порядке изучить следующую документацию застройщика:

- полномочия лица, подписывающего ДДУ со стороны застройщика (доверенность/приказ о назначении/решение);

- проектная декларация на строящийся объект недвижимости (как правило выкладывается на сайте застройщика);

- свидетельство о праве собственности на строительный земельный участок;

- проверить условия договора аренды земельного участка для строительства, если таковой имеет место;

- разрешение на строительство недвижимости на конкретном участке;

- ознакомиться с выпиской из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) на застройщика. Проверить на соответствие полномочия подписанта застройщика, местонахождение застройщика, виды разрешенной деятельности) (на сайте налоговой службы);

- проверить сведения об имеющихся судебных спорах с участием застройщика (на сайтах судов);

- проверить застройщика в базе данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов (на сайте ФССП);

После проверки вышеуказанных документов можно приступать к детальному изучению самого ДДУ, условия которого застройщики устанавливают для собственной максимальной выгоды. Особенно обратить внимание стоит на штрафные санкции, связанные с просрочками, как финансовыми, со стороны дольщика, так и строительными, связанными со сдачей дома в эксплуатацию.

Большинство крупных компаний-застройщиков в РФ используют именно такую схему продаж, среди которых можно выделить: «ЛСР», «КВС», «Ленстройтрест».

 


ПРОЧИЕ ЗАКОННЫЕ СХЕМЫ ПРОДАЖ

Кроме продажи жилья путем заключения ДДУ, существуют и другие схемы, которые можно условно подразделить на «законные», которые прямо предусмотрены законодателем в качестве допустимых, а также «обходные», которыми пользуются, как правило, недобросовестные застройщики, чтобы обойти установленные законом ограничения.

К числу «законных» схем (наряду с долевым участием в строительстве) относятся также членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (далее – ЖСК) и приобретение жилищных сертификатов. Данные схемы продаж признаются допустимыми в соответствии с п.2 ст.1 Закона № 214-ФЗ.

ЖСК фактически подразумевает собой приобретение гражданином права членства в конкретном кооперативе с последующим получением в доме ЖСК квартиры, характеристики которой оговариваются сторонами в договоре паевого взноса.

В случае с приобретением жилищного сертификата, гражданин получает в свое распоряжение ценную бумагу от застройщика, а также, предварительный договор купли-продажи квартиры.

У каждой из схем имеются свои как плюсы, так и минусы. Стоит отметить, что преимуществом приобретения жилья путем вступления в ЖСК являются:

  • как правило более низкая стоимость квартир (при условии равного расположения и площади), по сравнению со стоимостью объектов недвижимости в рамках Закона № 214-ФЗ;
  • возможность застройщиков предоставлять дольщикам (пайщикам) длительную рассрочку платежа, т.к. в Гражданском кодексе РФ не предусмотрена обязанность дольщика (пайщика) выплатить денежные средства в какой-либо срок;
  • дольщики (пайщики) имеют право участвовать в управлении строительством дома и дальнейшей его эксплуатацией путем избрания органов правления ЖСК;
  • управление домом после строительства переходит непосредственно к ЖСК, который на момент сдачи дома в эксплуатацию уже сформирован.

А недостатками является отсутствие государственной регистрации договора (формально создает угрозу двойных продаж), может быть не установлен точный срок сдачи объекта, не распространяет свое действие ФЗ «О защите прав потребителей», невозможно уступить право требования по договору к третьему лицу, если он не является членом того же кооператива.

Вступление в ЖСК для продажи строящихся квартир практикуется следующими компаниями-застройщиками: «ЦДС», «Лидер Групп», «Эталон».

Приобретение жилищных сертификатов застройщиков также является одним из способов приобретения строящегося жилья, однако данная схема широкого распространения не получила, ввиду того, что застройщики вынуждены тесно взаимодействовать с дополнительной государственной службой (Федеральная служба по финансовым рынкам России), а также обеспечивать серьезными гарантиями выпуск этих ценных бумаг.

Так, для приобретения квартиры данным способом граждане приобретают у застройщиков выпущенные ими жилищные сертификаты, которые являются подтверждением их инвестирования в строительство дома, а также заключают предварительный договор купли-продажи.

Не смотря на относительную непопулярность схемы с выпуском жилищных сертификатов, в существующих на данный момент правоотношениях между застройщиками и дольщиками имеются следующие положительные для дольщика моменты:

  • удобный способ заработка, путем получения дольщиком в любой момент времени от застройщика индексированной стоимости своих сертификатов (в течение семи банковских дней с момента предъявления такого требования);
  • поручительство банка или страховой организации за выплату собственнику жилищного сертификата денежных средств, в случае неисполнения застройщиком своих денежных обязательств.

К минусам данной схемы относятся недоработки в законодательстве, которые позволяют застройщику избегать обязанности по передаче готовой квартиры.

Продажу жилищных сертификатов практикуют следующие компании: «Мегалит», «ЛЭК».

 


«ОБХОДНЫЕ» СХЕМЫ

Кроме того, как уже упоминалось, в распоряжении застройщиков имеются так называемые «обходные» схемы, признаки которых гражданам необходимо определять, чтобы обезопасить себя от лишних рисков.

Так, в 2005 году, практически сразу после принятия Закона № 214-ФЗ, юристы застройщиков разработали схему в обход действия нового закона, заключая с дольщиками договор купли-продажи векселя, равного по сумме стоимости строящейся квартиры, а также предварительный договор купли-продажи будущей квартиры. К моменту завершения строительства стороны заключают договор купли-продажи готовой квартиры, оплата которого производится гражданином за счет денежных средств векселя.

К рискам для дольщиков, при строительстве объектов недвижимости по вексельной схеме, относится низкий уровень юридических гарантий передачи застройщиком в конечном итоге готовой квартиры, так как вексель застройщика лишь гарантирует возврат денежных средств к определенному сроку, а предварительный договор купли-продажи подтверждает лишь намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.

В то же время, имеется судебная практика, которая оценивает схожие правоотношения между дольщиками и застройщиками в соответствии с нормами Закона № 214-ФЗ (см., например, решение арбитражного суда Нижегородской области от 17.02.2014 по делу № А43-24597/2013).

Также в арсенале застройщиков имеется схема, согласно которой застройщики продают строящиеся квартиры с помощью банка, который является посредником в отношениях между застройщиком и дольщиком, осуществляя финансирование строительства путем заключения кредитного договора с застройщиком и принятия на беспроцентный депозит от дольщиков денежные средства, направленные на будущее погашение кредитного договора, заключенного между банком и застройщиком. В то же время, застройщик заключает с дольщиками предварительные договоры купли-продажи квартир.

Для дольщиков данная схема, как и многие другие «обходные» схемы, несет больше рисков, так как на данные правоотношения не распространяется действие Закона № 214-ФЗ, но есть и свои плюсы:

  • застройщик, имеющий обязательство по возврату денежных средств банку по кредитному договору, нацелен закончить строительство в кратчайший срок;
  • дольщик вправе в любой момент закрыть свой депозит в банке, что автоматически аннулирует его сделку с застройщиком.

 


БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА

Банкротство застройщика относится как к категории дополнительных рисков для дольщика, так и к одному из способов защиты своих нарушенных прав.

В силу п.2 ст.201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ), дольщик вправе заявить в арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика требование о передаче ему в собственность готовой квартиры, либо возврата денежных средств (с соответствующими штрафными санкциями).

Так, намереваясь восстановить нарушенные права в ходе процедуры банкротства застройщика, дольщик должен придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Подготовить и направить в адрес арбитражного управляющего, застройщика и суда соответствующее заявление;
  2. Получить определение суда о включении требований реестр требований кредиторов или в реестр требований жилых помещений (п.1 ст.71, п.1 ст.100, п.1 ст.201.6 Закона № 127-ФЗ);
  3. Обратиться к страховой организации за возмещением (если ответственность застройщика была застрахована). Подтверждением наступления страхового случая будут являться, в частности, решение суда о признании застройщика банкротом, а также выпиской из реестра требований кредиторов (ст.15.2 Закона № 127-ФЗ;
  4. Обратиться к поручителю (если исполнение обязательств застройщика было обеспечено поручительством банка) с требованием выплаты денежных средств в размере включенной в реестр требований застройщика суммы (ст.15.1 Закона № 127-ФЗ);
  5. Дольщик также вправе обратиться в суд с требованием о признании права собственности на купленную квартиру при условии, что до принятия заявления о признании застройщика банкротом последним было получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию и подписан акт о передаче жилого помещения (пп.1 п.1 ст.201.8, п.8 ст.201.11 Закона № 127-ФЗ).

При этом сопровождение интересов дольщика в ходе процедур банкротства застройщика является крайне сложной процедурой, поэтому квалифицированная юридическая помощь в данной категории споров является обязательной.

 


Внимание к указанным в настоящей статье нюансам заключения и оформления сделок поможет гражданам уберечь себя от большинства рисков, связанных с приобретением жилья в строящихся объектах и избежать неблагоприятного статуса «обманутый дольщик».

В Санкт-Петербурге около 5 000 граждан фактически вложили свои денежные средства в карманы недобросовестных руководителей группы компаний «Город». Главное следственное управление ГУ МВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области уже возбудило уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество, совершенное организованной группой лиц в особо крупном размере) в отношении неустановленных лиц из числа руководителей группы компаний «Город».

Кроме того, не секрет, что получение денежных средств по исполнительному листу, взаимодействуя при этом со службой судебных приставов, является не самым действенным способом для возврата уплаченной суммы, поэтому распространена практика по обращению с заявлением о банкротстве на застройщика, не выполняющего свои обязанности должным образом, с целью стимуляции его к более скорой выплате денежных средств.

За примерами далеко ходить не надо, достаточно вспомнить об уже печально известной группе компаний «Город», соответствующие заявления к трем из шести компаний которой уже приняты к производству Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.



Комментарии закрыты.